Reforma em apartamento alugado: o que é do proprietário e o que é do inquilino?

A reforma em apartamento alugado tem regras objetivas. A Lei do Inquilinato e o Código Civil separam com bastante nitidez o que é responsabilidade de quem aluga e o que cabe a quem é dono do imóvel.

Neste conteúdo, você vai entender a diferença entre os tipos de benfeitoria, quais obrigações a lei coloca em cada parte, quando o inquilino tem direito a reembolso e como registrar tudo para evitar conflito no fim do contrato.

Saber essas regras protege o seu patrimônio e evita que uma obra mal combinada vire uma disputa no futuro.

O que a lei considera reforma em um apartamento alugado?

No universo da locação, o termo técnico para reforma é benfeitoria, ou seja, toda obra ou melhoria feita no imóvel. A lei divide essas benfeitorias em três tipos.

• Necessárias: conservam o imóvel ou evitam que ele se deteriore, como o conserto de um vazamento ou a troca de uma fiação comprometida;
• Úteis: aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a criação de um armário embutido ou a ampliação de um ambiente;
• Voluptuárias: têm finalidade estética ou de embelezamento, sem alterar o uso do imóvel, como um acabamento decorativo.

Guardar essa divisão é o primeiro passo, porque cada categoria tem uma regra própria de responsabilidade e de reembolso. É ela que organiza toda a negociação sobre reforma.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre obras e benfeitorias?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e o Código Civil distribuem obrigações entre proprietário e inquilino em três artigos centrais.

• Artigo 22: lista as obrigações do proprietário, entre elas entregar o imóvel em condições de uso e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação;
• Artigo 23: detalha os deveres do inquilino, com destaque para a conservação do imóvel como se fosse seu;
• Artigo 35: trata das benfeitorias necessárias e úteis, além do direito do inquilino em ser indenizado ou de reter o imóvel até o ressarcimento, salvo disposição contratual em contrário.

Boa parte do que vale entre as partes depende do que está escrito no contrato de locação. Por isso, ler o documento antes de qualquer obra evita a maior parte dos desentendimentos.

Obrigações do proprietário: o que é do locador?

Como regra geral, o proprietário responde por tudo que garante a habitabilidade e a estrutura do imóvel. Entram nessa conta:

• problemas estruturais;
• infiltrações;
• falhas na parte elétrica ou hidráulica anteriores à locação; 
• qualquer defeito que comprometa o uso seguro do espaço. 

Essas são, em essência, as benfeitorias necessárias.

O dono entrega e mantém um apartamento apto a ser usado, e o inquilino paga pelo uso desse imóvel em boas condições. Quando a estrutura falha, a responsabilidade tende a recair sobre o locador.

Manter esses reparos em dia também protege o próprio patrimônio. Um problema estrutural ignorado hoje costuma sair muito mais caro amanhã, além de acelerar a saída do inquilino e gerar vacância.

Obrigações do inquilino: o que é do locatário?

Do outro lado, o inquilino responde pela conservação do dia a dia e pelos danos que causar durante o uso. A regra do artigo 23 é clara: cuidar do imóvel como se fosse seu e devolvê-lo no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural.

Cabem ao locatário os pequenos reparos de rotina:

1. troca de uma lâmpada;
2. conserto de um vidro que quebrou;
3. manutenção de itens deteriorados pelo próprio uso.

São as chamadas benfeitorias de manutenção corrente.

O desgaste natural, entretanto, não é responsabilidade do inquilino. A tinta que perde o brilho com o tempo ou o piso que envelhece pelo uso normal fazem parte da vida útil do imóvel.

A diferença entre dano e desgaste é justamente o que a vistoria de entrada define. Sem esse registro inicial, fica difícil provar o estado original e cobrar reparos com segurança ao fim do contrato.

Benfeitorias: quando o inquilino tem direito a reembolso?

O direito ao reembolso muda conforme o tipo de benfeitoria e, sobretudo, conforme o que o contrato prevê.

A maioria dos contratos traz uma cláusula que afasta o direito de indenização e de retenção por benfeitorias. Essa cláusula é válida, e é por isso que combinar tudo por escrito antes da obra é tão importante para os dois lados.

O inquilino pode reformar sem autorização?

Reformas que alteram a estrutura, a fachada ou a característica original do imóvel exigem autorização expressa do proprietário. Sem esse aval por escrito, o inquilino assume o risco de ter de desfazer a obra e recompor o estado anterior.

Já as mudanças reversíveis e de baixo impacto, como pintar uma parede ou instalar prateleiras, não têm uma cobrança tão rígida. Ainda assim, alinhar antes evita surpresas na vistoria de saída.

A recomendação vale para os dois lados: nada de acordo verbal. Um e-mail, uma mensagem registrada ou um aditivo ao contrato transformam o diálogo em um documento que protege quem é dono.

Uma administradora experiente costuma intermediar esse tipo de pedido com clareza, o que previne os desgastes. 

Como registrar reformas e evitar conflitos no fim do contrato?

A rescisão é o momento em que a conta das reformas costuma aparecer. Um imóvel bem documentado do início ao fim evita problemas sobre o que era dano e o que era desgaste.

• Vistoria de entrada detalhada: registre fotos e um laudo com o estado de cada ambiente antes da mudança do inquilino;
• Autorização por escrito: qualquer obra útil ou estrutural deve ter o aval do proprietário documentado;
• Guarda de comprovantes: notas de materiais e serviços ajudam a comprovar o que foi feito e por quem;
• Vistoria de saída comparativa: confronte o estado final com o laudo de entrada para definir reparos com segurança.

Esse cuidado se conecta diretamente ao acerto de contas da saída, incluindo eventual multa por rescisão de contrato e o uso das garantias locatícias para cobrir pendências. Quanto mais documentada a locação, menor a chance de disputa.

Imóveis Crédito Real: gestão que protege o seu imóvel!

Dúvidas sobre reforma raramente aparecem sozinhas. Elas costumam vir junto com vistoria, contrato, cobrança e todo o cuidado que uma locação exige do proprietário.

Com mais de 90 anos de experiência no mercado imobiliário da região Sul, a Imóveis Crédito Real cuida dessa gestão de ponta a ponta. 

A CR conduz vistorias criteriosas, elabora contratos claros sobre benfeitorias e acompanha cada etapa com transparência e prestação de contas.

Reconhecida com os selos GPTW e ABF, a marca une tradição e tecnologia para dar segurança a quem confia o patrimônio à nossa administração. Menos desgaste com obras e conflitos, mais tranquilidade na sua renda de aluguel.

Anuncie o seu imóvel com a Imóveis Crédito Real e alugue com segurança jurídica!

Perguntas frequentes sobre reforma em apartamento alugado

Quem paga a reforma em um apartamento alugado?

Depende do tipo de obra. Reparos estruturais e de habitabilidade, chamados de benfeitorias necessárias, tendem a ser do proprietário. Já a manutenção de rotina e os danos causados pelo uso são do inquilino. O desgaste natural do imóvel não é cobrado do locatário.

O inquilino pode ser reembolsado por uma reforma?

Pode, a depender do tipo de benfeitoria e do contrato. As necessárias costumam ser indenizáveis; as úteis, apenas quando autorizadas pelo proprietário; e as voluptuárias, em geral, não geram reembolso. Muitos contratos afastam esse direito por cláusula, o que torna o acordo prévio essencial.

O inquilino pode reformar sem avisar o proprietário?

Depende. Obras que mudam a estrutura, a fachada ou a característica original exigem autorização por escrito. Sem ela, o inquilino pode ser obrigado a desfazer a reforma. Mudanças reversíveis e simples geram menos conflito, mas alinhar antes sempre protege os dois lados.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre benfeitorias?

A Lei nº 8.245/1991, em especial o artigo 35, trata do direito de indenização e de retenção por benfeitorias necessárias e úteis, salvo disposição contratual em contrário. Os artigos 22 e 23 definem, respectivamente, os deveres do proprietário e do inquilino.

Desgaste natural conta como dano?

Não. O envelhecimento natural pelo uso normal, como tinta desbotada ou piso gasto com o tempo, faz parte da vida útil do imóvel e não pode ser cobrado do inquilino. A vistoria de entrada é o que ajuda a separar desgaste de dano.